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A casa própria ainda é o sonho de muitos brasileiros. Mas um investimento desse porte é inviável para a maioria das pessoas. Assim, o financiamento de imóvel se torna uma opção necessária. O crédito imobiliário pode se enquadrar no SFH ou não. Mas qual a diferença entre os sistemas? SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) são os dois sistemas de financiamento existentes no Brasil. É importante esclarecer que, quando nos referimos a eles, estamos falando de normas. A meta do SFH e do SFI é impor às empresas de crédito um conjunto de regras para proteger o mercado financeiro e o consumidor. Não fosse assim, cada banco trabalharia à sua maneira e isso causaria desentendimentos. Feito esse esclarecimento, recomendamos a leitura completa deste artigo para que você possa entender o tema! Mas, o que é o SFH? Criado em 1964, o SFH foi feito para ajudar as classes de menor renda do país a obter sua casa própria. Hoje, no entanto, esse sistema atende a pessoas de diferentes faixas de renda, devido aos valores dos imóveis. Para que você entenda melhor, um programa que se enquadra no SFH é o Minha Casa, Minha Vida. E por que a taxa de juros é mais barata? Você paga taxas de juros menores porque o dinheiro do seu financiamento também vem de fontes mais baratas. Os recursos do SFH são provenientes da Caderneta de Poupança. Ela rende bem pouquinho para quem deixa o capital na conta-poupança. Em 2018, essa opção de investimento trouxe ganhos nominais de 4,62% aos investidores, por isso, ela custa menos para o banco que pega o dinheiro emprestado. Outra fonte de recurso é o FGTS, que rende menos do que a Poupança. Em 2018, os valores captados pelas empresas para depósito nesse fundo tiveram rendimento nominal de 4,16%. Quais são as regras? O valor máximo de um imóvel que se enquadra no SFH é de R$1,5 milhão. O financiamento não pode representar mais de 80% do valor do imóvel (incluindo despesas acessórias). Ele deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ser residencial e urbano, estar localizado na região onde o contratante reside ou trabalha (há pelo menos um ano). Ademais, não é permitido ter sido usado FGTS para financiamento ou construção do imóvel em questão nos últimos três anos. As regras que regem o SFH foram criadas pelo governo e são supervisionadas pelo Banco Central, mas foram atualizadas em 2018. As novas normas para o SFH começaram a valer em 2019. Antigamente, o valor máximo da taxa de juros era de 12%. Contudo, agora, os bancos estão livres para negociar com o cliente esse valor. É importante esclarecer que o valor médio dos juros cobrados sempre ficou em torno de 10%, nunca se aproximando do teto máximo, tornando-o pouco relevante na prática. O consumidor também deve ficar atento ao índice que reajustará o contrato. Com a nova regulamentação, eles também variam de banco para banco. Isso significa que o cliente deve pesquisar esses valores antes de contratar o financiamento. O prazo máximo é de 35 anos, o equivalente a 420 meses. Vale destacar que é preciso estar com o nome limpo, ou seja, não ter negativação no SPC Serasa ou pendências com a Receita Federal.
Quais as vantagens do SFH?
O SFH oferece ao mutuário a principal vantagem de receber os recursos financeiros instantaneamente para comprar imediatamente o seu imóvel. Esse é o sistema mais utilizado pelos consumidores para aquisição ou construção de imóveis residenciais por que os juros são os mais baixos e é possível utilizar o FGTS no financiamento.
Os valores são disponibilizados conforme os limites impostos pelo estado, sendo que eles variam de um ente para o outro. Com o uso do Sistema de Amortização Constante, o mutuário poderá financiar até 90% do seu imóvel. Caso contrário, o montante financiado chegará a 80% do valor da propriedade e o banco não pode comprometer mais de 30% dos seus rendimentos.
Nessa modalidade, está inserido o programa Minha Casa, Minha Vida, o qual é muito procurado pelos brasileiros que sonham em ter o seu próprio imóvel. A correção de cada prestação é efetuada com base na taxa referencial de juros, que é a mesma da caderneta de poupança.
E as desvantagens?
A principal desvantagem do SFH é que as instituições bancárias cobram inúmeras taxas do mutuário para fazer o cadastro e não financiam 100% do valor do imóvel. Outra questão negativa é que os estados determinam um limite máximo de valor que poderá ser financiado. Em alguns casos, esse montante pode ser insuficiente para a compra do bem almejado.
Além disso, o mutuário não pode ter o seu nome negativado ou inscrito nos órgãos de restrição de crédito. Se houver irregularidades junto à Receita Federal, inscrição no Serasa, no Banco Central ou no SPC, o empréstimo não será concedido. Para utilizar o FGTS, é obrigatório ter três anos de carteira assinada e o solicitante não pode ter outros financiamentos pelo mesmo sistema.
Além disso, o imóvel deverá estar situado em área urbana e ser de uso residencial, bem como estar registrado no Registro de Imóveis da cidade. Não pode ter sido feito outro financiamento nos últimos três anos para construir a casa ou apartamento. O comprador terá que comprovar que reside ou trabalha na cidade há um ano, pelo menos.
Posso usar o FGTS?
Se você pretende usar o seu saldo do FGTS para abater o valor financiado, é importante saber alguns pré-requisitos. São eles:
não ter nenhum outro financiamento pelo SFH;
não ter outro imóvel residencial urbano na região onde trabalha ou reside;
ter contribuído para o FGTS com pelo menos três anos de trabalho, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em outra.
Caso você esteja comprando um imóvel junto com outra pessoa, saiba que é possível somar o saldo do FGTS de mais de um comprador, desde que ambos respeitem as regras citadas nos tópicos anteriores.
Como esse valor é depositado mensalmente pelas empresas, durante o financiamento, o cliente poderá usá-lo para amortizar sua dívida ou pagar até 12 parcelas que estejam atrasadas.
O que é o SFI?
O Sistema Financeiro Imobiliário engloba todos os financiamentos que não estão no SFH. Ou seja, para saber se o imóvel em questão está enquadrado no SFI, é só prestar atenção nas exigências do SFH. Caso alguma seja violada (valor maior que o valor preço permitido, imóvel comercial, imóvel em zona rural, localizado fora da região onde o contratante reside ou trabalha etc.), o financiamento é regido pelo SFI.
Esse sistema atende a uma parcela importante do mercado imobiliário: os investidores. Lembremos que existem pessoas que compram imóveis com o objetivo de revendê-los, obtendo lucro. Nesse caso, o SFI atende às necessidades desse setor.
Outra fatia do mercado imobiliário atendido pelo SFI é o comércio de imóveis de luxo — e isso é muito importante para o setor, uma vez que se tratam de projetos complexos, com grande valor de mercado e que geram muitos empregos em sua construção.
Para que você tenha uma ideia, mesmo na crise, cresceu muito o interesse pelas propriedades luxuosas. Uma matéria do Correio Braziliense mostrou que esse setor teve aumento de 20% em suas construções.
Para finalizar, as empresas também são beneficiadas pelo SFI, já vez que precisam de financiamentos para comprar uma propriedade que será sede do negócio, por exemplo.
E o dinheiro do SFI, de onde vem?
No caso do SFI, os recursos que possibilitam o financiamento de imóveis vêm de investidores do setor imobiliário, como bancos e financeiras. Fundos de renda fixa, por exemplo, frequentemente financiam o SFI.
As taxas dos financiamentos dos SFI não são fixadas. Em 2018, o valor médio desses juros foi de 10% a.a. Os bancos têm autonomia para praticar as taxas que acreditarem ser adequadas, tornando a pesquisa por parte do consumidor muito importante.
É necessário lembrar que não é possível usar o FGTS no caso do financiamento regido pelo SFI. Isso não se trata de algo ruim, uma vez que essa opção de crédito atrai clientes pessoa jurídica e não faz muito sentido para trabalhadores com carteira assinada.
Quais as vantagens do SFI?
Entre as vantagens do SFI está a possibilidade de adquirir mais de um imóvel utilizando o mesmo sistema. Além do mais, a propriedade não precisará ser utilizada exclusivamente para fins residenciais. Dessa forma, o mutuário poderá fazer uso dela para o comércio e não há uma limitação em relação aos valores financiados ou ao preço dos imóveis.
Grandes investidores apostam os seus recursos, por exemplo, em bancos de investimento, companhias seguradoras, fundos de renda fixa e de pensão. As suas transações seguem as condições reais do mercado imobiliário e são livremente praticadas. O Código de Defesa do Consumidor é aplicado aos contratos para evitar desequilíbrio na relação entre bancos e solicitantes de crédito.
E as desvantagens?
Uma das desvantagens desse sistema é a impossibilidade de utilizar os valores do FGTS. Outro fator negativo do SFI são os juros mais elevados e a necessidade de comprovação dos rendimentos para as instituições bancárias. Se houver ilegalidades, como onerosidade, venda casada ou cláusulas abusivas, o consumidor terá que entrar na Justiça para rever as condições do empréstimo.
Qual é o melhor para mim?
A resposta é simples: se o imóvel que você deseja comprar se enquadra no SFH, as taxas reguladas (e baixas), além da possibilidade de usar o FGTS, tornam o financiamento mais atrativo e menos oneroso.
Caso o imóvel não atenda aos requisitos do SFH, faça uma nova pesquisa de mercado com as exigências em mente e dê atenção às oportunidades de financiamento mais barato. É possível encontrar bons imóveis e comprar sua casa sem comprometer grande parte da renda!
Além do SFH e SFI, quem deseja comprar uma casa ou apartamento deve incluir mais um termo nessa sopa de letrinhas: o Custo Efetivo Total (CET). É comum que o cliente foque apenas a taxa de juros de um financiamento, mas essa transação envolve outros custos, como taxas e impostos. Na prática, conhecer esse valor ajudará a fazer o melhor negócio.
Entender como funcionam o SFH e SFI é importante para que o cidadão saiba mais sobre o sistema imobiliário. Trata-se de um dos setores mais relevantes da economia, pois gera empregos, trabalha com recursos financeiros privados (Poupança, FGTS etc.) e financia o maior sonho do brasileiro: a moradia.
Fonte: Credipronto.