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Na hora de comprar imóveis, é preciso saber, além do preço da propriedade que é combinado com o vendedor, quais são os custos que efetivamente farão parte da negociação. Existem outras despesas que surgem no momento de fazer a averbação, emitir certidões e fazer a escritura, como o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Como você pode ver, a aquisição de uma casa ou apartamento requer dedicação e estudo das condições do imóvel e do mercado. É necessário fazer pesquisas e agendar visitas presenciais, dar atenção às questões burocráticas e aos impostos que incidem sobre as transações. O ITBI deve ser pago para que você consiga transferir a propriedade para o seu nome. Por isso, neste artigo, vamos apresentar um conteúdo completo sobre o assunto. Aqui, teremos uma espécie de FAQ com as principais dúvidas sobre o tema, explicando o que é ITBI, como ele é calculado, quando pagar e como esse tributo influencia no valor do imóvel. Por fim, vamos falar sobre a importância disso para quem deseja comprar um imóvel. Deseja saber tudo sobre o ITBI e como ele interfere nos financiamentos? Continue com a leitura! O que é ITBI? O ITBI é um imposto que deve ser pago sempre que ocorre a transmissão da propriedade de um bem imóvel de uma pessoa para a outra. O tributo sempre será pago pelo comprador que tem interesse em fazer a transferência da titularidade de uma casa ou de um apartamento. Isso precisa ser feito para que o nome do adquirente passe a constar como proprietário do imóvel. Sendo assim, o tributo também será cobrado pela prefeitura sobre imóveis que são adquiridos na planta. Cada Município cobra uma taxa que varia de uma região para a outra. O imposto é calculado em um percentual que fica entre 2% e 4% sobre o valor de venda do bem ou do valor venal. Se quiser conhecer a taxa cobrada em sua localidade, consulte um carnê de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Depois, verifique o valor venal que é disponibilizado pela prefeitura. Portanto, o ITBI é um tributo cobrado pelos municípios em virtude de transações imobiliárias que são realizadas entre cidadãos. Sempre que um proprietário decide vender o seu imóvel para outra pessoa, e ambos realizarem a transferência do bem para o comprador, haverá a cobrança do imposto. Miniatura de imóvel em cima de um cubo com desenho de porcentagem Este é um imposto obrigatório? O pagamento do ITBI é obrigatório sempre que ocorrer o fato gerador de acordo com o Artigo 156 da Constituição Federal de 1988 e os Artigos 35 e seguintes do Código Tributário Nacional. A obrigatoriedade acontece sempre que for realizada a transmissão entre pessoas vivas: vendedor e comprador. A transmissão da propriedade de um imóvel ocorre nos termos do Artigo 1.245 do Código Civil de 2002, o qual dispõe que a transferência é efetuada pelo registro do título translativo no Cartório do Registro de Imóveis da cidade onde a casa ou o apartamento estiver situado. Se isso não for feito, o vendedor continua como dono do bem. Dessa forma, a transmissão da propriedade imobiliária objeto de transação de compra e venda é o fato que gera a obrigatoriedade de pagar o ITBI. Normalmente, o comprador fará o pagamento, mas o vendedor poderá pagar o imposto se isso for combinado entre os negociantes. Procure calcular o valor do tributo antes de comprar o imóvel. A regularização dos documentos depende do pagamento do ITBI, de modo que o imóvel não passará para o seu nome sem antes quitar essa taxa. O valor desse imposto é destinado aos cofres públicos e será administrado pelas autoridades para manter a infraestrutura do município, contratar funcionários e pagar despesas de iluminação, por exemplo. Por outro lado, o ITBI não será cobrado pelos municípios sempre que a transmissão de um imóvel não for onerosa. Isso significa que, se não for negociação de compra e venda, não haverá a incidência do tributo, o que acontece quando são realizadas doações ou recebidas heranças que geram a cobrança do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Existem discussões no Poder Judiciário sobre a prática da progressividade pelos municípios. A aplicação da taxa progressiva sobre o ITBI, considerando-se a capacidade contributiva do contribuinte ou o valor real do imóvel, foi considerada ilegal por muito tempo. No entanto, existem decisões favoráveis que permitem esse procedimento em algumas situações. Quando pagar o ITBI? Como já foi dito, o pagamento do ITBI deve ser realizado no ato da transmissão da propriedade imobiliária. Sendo assim, não se preocupe, pois o próprio Cartório do Registro de Imóveis ou a prefeitura devem auxiliar nesse procedimento com a emissão de uma Guia para a quitação do tributo. A transferência somente acontecerá após a taxa ter sido paga. Em algumas cidades, o preço do ITBI pode ser diferente se for pago no momento do registro ou antes da escritura. Por esse motivo, informe-se no Registro de Imóveis sobre esses detalhes. E fique atento, pois se esse tributo não for pago, o seu imóvel não será regularizado e você poderá ficar sem acesso aos serviços públicos. No entanto, após o pagamento do imposto, o cidadão tem direito à energia elétrica, abastecimento de água, rede de esgoto, coleta de lixo, asfaltamento das ruas, entre outros benefícios. Após fechar o negócio com o vendedor, pague o ITBI ou solicite que o vendedor efetue o pagamento se ele concordou com isso durante a negociação. Entre em contato com a prefeitura e verifique quais são as regras da sua região. Em certas localidades o ITBI somente é pago após o registro da escritura, mas, em outras, o pagamento do tributo é exigido depois da lavratura do documento. Para fazer um planejamento apropriado, é aconselhável averiguar isso com antecedência. Como o ITBI é calculado? O valor cobrado pelo ITBI varia conforme a alíquota cobrada pelo município e o tamanho do imóvel. A alíquota incide na base de cálculo considerando o valor da transferência ou o valor venal de referência. Não é difícil calcular o preço desse imposto. Vamos supor que seja feita a venda de um imóvel cujo valor pago pelo comprador seja R$ 500 mil. Nesse caso, a alíquota do município em questão é de 2%, por exemplo. Basta pegar o preço do imóvel e multiplicar pelo percentual da taxa, se a compra for direta. Observe: ITBI = Valor do imóvel X alíquota ITBI = 500.000 X 2% ITBI = R$ 10.000,00 Contudo, se a compra for realizada por meio de um financiamento, o cálculo é efetuado de outra maneira. Nessa situação, haverá a incidência de uma porcentagem que é aplicada sobre o valor financiado até chegar a um limite máximo, que é definido pelo Município. Diante disso, o valor final do ITBI será a soma de duas cobranças. Suponha que o mesmo imóvel do caso acima foi vendido, mas tinha o financiamento de R$ 200.000 e a porcentagem aplicada era de 0,5%. Na prática, o cálculo será feito da seguinte maneira: ITBI = R$ 200.000 x 0,5% = R$ 1.000 ITBI = R$ 500.000 – R$ 200.000 = R$ 300.000 x 3% = 9.000 ITBI = 9.000 + 1.000 ITBI = R$ 10.000 O contribuinte pode conseguir a isenção do ITBI se comprar um imóvel por meio do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) ou fizer um financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Nessas condições, é possível ser totalmente isento do pagamento desse imposto dependendo da cidade e do valor. A isenção também é possível quando uma pessoa física compra um primeiro imóvel cujo valor esteja abaixo do limite estabelecido pelo Município. O contribuinte pode ser isento se houver fusão entre empresas e o imóvel for incorporado ao patrimônio de uma delas em troca de ações ou cotas.
Quais os documentos exigidos?
Vários documentos são exigidos para o pagamento do ITBI. Entre eles estão a cópia da matrícula do imóvel devidamente atualizada — que é fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis —, a Guia do ITBI — que pode ser retirada na prefeitura ou em ambiente virtual, se houver — e a Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI).
Já a aquisição do imóvel também envolve aspectos burocráticos que precisam ser conhecidos pelo contribuinte. Para se tornar proprietário de uma casa ou apartamento, é necessário ter em mãos a Identidade ou o Registro Geral (RG), o Cadastro de Pessoa Física (CPF), a certidão de nascimento ou casamento, o comprovante de residência e de profissão.
Como o ITBI influencia no valor do imóvel?
O ITBI pode influenciar no valor de venda do imóvel, pois ele impacta a negociação de modo significativo. O vendedor poderá incluí-lo no preço final da propriedade ou então deixá-lo de fora da negociação para que ele seja pago pelo comprador. O problema é que muitos compradores desconhecem a existência desse tributo, que não é barato.
Inclusão no valor de venda
Por essa razão, converse com o vendedor para saber se a taxa foi incluída no orçamento total, já que ela pode modificar a sua decisão de fechar ou não o negócio. Caso esse detalhe não seja analisado e combinado, o município cobrará o ITBI do comprador e isso poderá causar problemas no seu planejamento financeiro após a compra.
Imóveis na planta
O tributo também pode influenciar aquisições de moradias que ainda não foram edificadas e são vendidas na planta. Verifique se a construtora, imobiliária ou incorporadora está cobrando valores condizentes com a realidade, já que não vale a pena acreditar em promessas de taxas de imóvel muito baixas ou descontos que não estejam registrados no contrato.
Valor variável
O valor do ITBI não é fixo e essa é uma de suas características principais. Assim, a definição da quantia a ser paga dependerá do valor venal ou de venda. A maioria das prefeituras costuma utilizar o maior preço para calcular o tributo, ainda que essa prática seja considerada ilegal e prejudique o contribuinte.
Alíquotas nas capitais
As principais cidades brasileiras cobram percentuais distintos a título de ITBI, mas você pode consultar as alíquotas na Secretaria da Fazenda Municipal. Em São Paulo, Porto Alegre, Recife e Belo Horizonte, a alíquota é de 3%. Já no Rio de Janeiro e em Manaus, a taxa aplicada é de 2%. Na cidade de Salvador, aplica-se o percentual de apenas 1%.
Financiamento imobiliário
Contudo, essas alíquotas variam conforme o tipo de financiamento imobiliário ou de imóvel. As moradias populares construídas por meio de programas com o governo são beneficiadas com descontos de tributos. As pessoas jurídicas que adquirem imóveis para uso também não pagam o ITBI, exceto quando a aquisição tem a finalidade de locação ou venda.
Isenção de pagamento
As leis municipais também podem criar situações para a isenção desse tributo estabelecendo limites de valores. Para saber se você tem direito à isenção ou desconto, é preciso consultar as regras do Município onde o bem está situado. Consulte a legislação e verifique as condições estabelecidas para a redução na cobrança do ITBI.
Atraso no pagamento
Caso você atrase o pagamento do ITBI e perca o prazo, fique tranquilo. Não será imposta multa, sanção ou penalidade. Assim que puder fazer a transmissão da propriedade do imóvel adquirido, reinicie o processo e realize um novo requerimento do cálculo do tributo na prefeitura. Aí é só pegar o boleto atualizado e pagar o imposto.
O valor do ITBI pode entrar no financiamento?
Sim. Algumas instituições bancárias ou financeiras fazem a inclusão do pagamento do ITBI e das despesas do Registro de Imóveis no contrato para o financiamento dos imóveis. Entretanto, para que esses custos sejam incluídos na negociação, eles não poderão ultrapassar o limite de 5% do montante financiado ou 4% de propriedades adquiridas com o FGTS.
É muito importante entender sobre o ITBI no momento da compra de um imóvel. Saiba ainda que esse tributo pode ser parcelado pela prefeitura em 12 parcelas mensais sem a cobrança de juros. Mas entenda que é interessante reservar uma quantia para pagar a documentação e os impostos após fazer a aquisição de um imóvel para evitar contratempos.
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Fonte: Credipronto